Wer auf Mallorca bauen möchte, benötigt einen Bauantrag und eine Baugenehmigung. Der Architekt Ihres Vertrauens hat einen Bauplan entwickelt, der Ihnen gefällt. Diesen möchten Sie gerne bei der zuständigen Gemeinde genehmigen lassen, um die notwendige Baulizenz zu erhalten.
Genehmigungsplanung
Ihr Architekt klärt mit dem zuständigen Bauordnungsamt (Städtischen Architekten und/oder auch ggf. städtischen Ingenieur) im Vorfeld alle relevanten städtebaulichen Vorgaben ab. Auch verschiedenen Auflagen werden besprochen. Er arbeitet diese in den von Ihnen gewünschten Entwurf ein. Dies ist dann die sogenannte Genehmigungsplanung, in Spanisch das „Proyecto Básico“. Mit Ihrem Einverständnis erwirkt Ihr Architekt bei der Architektenkammer in Palma das notwendige „Visado“.
Mit dem fertigen „Proyecto Básico“ und dem ausgefüllten Formular für einen Bauantrag (Solicitud de Obras) gehen Sie oder Ihr autorisierter Architekt zum zuständigen Bauordnungsamt (Sevicio técnico del Ayuntamiento, Abteilung „Urbanismo“) und reichen dieses ein.
Neubau bzw. große Sanierung
Bei einem Neubau oder einer großen Sanierung wird der Antrag für eine große Baumaßnahme „Obra Mayor“ (Fall-1 Solicitud de Licencia de Obra Mayor) gestellt. Oder bei einem Umbau oder Renovierungsmaßnahmen bei denen keine statisch relevante Teile verändert werden, ein Antrag für eine kleine Baumaßnahme „Obra Menor“ (Fall-2 Solicitud de Licencia de Obra Menor). Wenn Sie aber z.B. nur ein Badezimmer renovieren, reichen Sie nur einen „Comunicado inmediato“ (Fall-3 Comunicado inmediato) ein. Der Fall-3 erlaubt Ihnen sofort mit den Bauarbeiten zu beginnen, sobald die Zahlung der Bearbeitungsgebühr und der Bausteuer erfolgt ist.
Einreichung Bauantrag
Um bauen zu können müssen Sie einen Bauantrag (Solicitud) einreichen. Hier wird eine Bearbeitungsgebühr (Tassa) und die Bausteuer fällig. Jede Gemeinde hat eine eigene Quote für die Bearbeitungsgebühr festgelegt, die zwischen 0,50 % und 0,60 % der Gesamtbaukosten (Pem) „Presupuesto de ejecución material“ variieren. Die Bausteuer (Impuesto de Construcción) kann zwischen 4,00 % und 6,00 % der Gesamtbaukosten betragen. Einmal eingereicht, wird Ihr Projekt auf die allgemeinen und örtlichen städtebaulichen Vorgaben und Themen wie Brandschutz, Benutzungssicherheit, Barrierefreiheit, örtliche Gestaltungssatzung, etc. geprüft. Bei ländlichen Anwesen (Fincas) wird der „Consell Balear“ (Landesbehörde) eingeschaltet. Das Rathaus muss in diesem Fall auf dessen positiven Bescheid warten, bevor die endgültige Baugenehmigung (Permiso de Obra) erteilt.
Bearbeitungsdauer
Die Bearbeitungsdauer ist abhängig von dem örtlichen Bauordnungsamt und bei ländlichen Anwesen vom positiven Bescheid der Landesbehörde. Das Bauordnungsamt der jeweiligen „Stadt“, wie auch der „Consell Balear“ können während der Bearbeitungsphase mit jeweiliger Begründung Änderungen bei der eingereichten Planung verlangen. Diese muss der Architekt dann einarbeiten, damit die endgültige Baugenehmigung (Permiso de Obra) erteilt werden kann. Wenn das Genehmigungsverfahren durchlaufen wurde und der Freigabe nichts im Wege steht, erhalten Sie den positiven Bescheid (Informe Técnico definitivo) mit oder ohne Auflagen vom Bauordnungsamt.
Werkplanung
Liegt die Baugenehmigung vor, muss die Werkplanung eingereicht werden. Diese hat der Architekt in der der Zwischenzeit vorbereitet. Daraufhin erteilt die Gemeinde die Baufreigabe, so dass Sie mit den Bauarbeiten beginnen können. Vor Beginn der Bauarbeiten muss der „Aparejador“ oder auch „Arquitecto Técnico“ (Sicherheitskoordinator und Kontrolle der Bauqualität) und die beauftragte Baufirma vom Bauherrn beim Bauordnungsamt bekannt gegeben werden.
Sie haben Fragen zum Thema Bauen auf Mallorca? Dann kontaktieren Sie Alwin Klotz, Architekt, +34676450741, arquiklotz@arquired.es